abril 12, 2022

El proyecto de ley 511 de 2021

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Señores

COMISIÓN PRIMERA SENADO DE LA REPÚBLICA DE COLOMBIA

Congreso de la República

Ciudad

 

REF. Proyecto de ley 511 de 2021 reforma a la ley 675 de 2001 régimen de propiedad horizontal

 

Cordial saludo,

 

De manera atenta y conforme al: texto definitivo plenaria cámara al proyecto de ley N° 301 de 2020 cámara “por medio de la cual se reforma y adiciona la ley 675 de 2001, referente al régimen de propiedad horizontal en Colombia”.

 

Como gremio observamos en el articulado situaciones que pueden generar un perjuicio grave para el ecosistema que se genera en la propiedad horizontal (afectando a los propietarios, residentes, administradores) elementos que podrían ser subsanados por parte de la comisión en el estudio que deba realizar de dicho documento, entre ellos es necesario indicar los siguientes aspectos de vital importancia:

 

Regulación del oficio del administrador

Mediante los capítulos II y III que se adicionan al Título IV de la Ley 675 de 2001, se limita la libertad de oficio del administrador de propiedad horizontal, conforme a lo establecido en el artículo 26 de la Constitución de 1991, al establecer dos elementos que limitan el libre ejercicio y establecen un sistema de inspección vigilancia y control de las copropiedades y los administradores, de la siguiente manera:

  1. La obligación de registrarse para poder realizar el oficio ante las cámaras de comercio.
  2. Un régimen de Inspección, vigilancia y control en el cual se establece un régimen sancionatorio para el administrador de propiedad horizontal que incumpla con las obligaciones inherentes a su oficio.

No obstante, dentro de la regulación que se pretende imponer a los administradores de propiedad horizontal se pierde de vista la necesidad de establecer si administrar de propiedad horizontal, conforme a los lineamientos establecidos por la Corte Constitucional

Para determinar qué implica riesgo social la Corte Constitucional en la Sentencia C-756 de 2008, precisó los requisitos del riesgo social de la siguiente forma:

  1. La amenaza a la comunidad debe ser clara y presentarse por razones irresistibles esto es, Cuando su ejercicio excesivo no se concilia con la necesidad de convivir.
  2. El peligro debe lesionar o amenazar la colectividad, puesto que el riesgo social supone una protección a derechos colectivos.
  3. El riesgo social que genera el oficio debe poder controlarse o disminuirse con la formación académica específica o la uniformidad del ejercicio de la profesión.

Aunado a lo anterior, la Corte constitucional en la Sentencia C-166 de 2015, a Sala Plena de esta Corporación precisó que el concepto de riesgo social ha permitido a la sociedad lidiar con el aumento de las incertidumbres generadas por los cambios sociales o fenómenos ambientales. Así, esa categoría «permite a las personas y a las instituciones prever situaciones que antes se consideraban imprevisibles, y responder a ellas de manera eficaz y eficiente. De tal modo, el concepto de riesgo, si bien no le permite al ser humano prevenir la ocurrencia de fenómenos humanos y naturales, al menos sí le permite endogenizar algunos los efectos de dichos fenómenos para controlarlos, en mayor o menor medida« 

Aunado a lo anterior, el artículo 96 del proyecto de ley señala que:  los recaudos por la imposición de multas serán destinados al funcionamiento del sistema de Inspección, Vigilancia y Control. Un sistema que se autoalimenta de las sanciones impuestas no garantiza la debida imparcialidad en la toma de decisiones frente a las excesivas multas que el proyecto de ley consagra, las cuales van desde 10 UVT hasta 5000 UVT, cifras que supera con creces las sanciones de los abogados y contadores (carreras que cuentan con un pensum académico, un estatuto de ética y un cuerpo colegiado propio con la capacidad de sancionar el comportamiento de aquellos profesionales que no cumplan cabalmente con su deber)

En el proyecto de ley no se cumple ninguno de los elementos indicados por la Corte Constitucional para que el Estado pueda controlar el oficio de administrar propiedad horizontal, es importante señalar que uno de los requerimientos constitucionales para que el Estado procure la uniformidad en la realización de este oficio, por cuanto es casi imposible ya que la propiedad horizontal es un universo en el cual confluyen diversos tipos de propiedad horizontal, los cuales no se administran de la misma forma existen copropiedades residenciales, hoteleras, comerciales, medicas, industriales, entre otras, lo cual hace casi imposible la estandarización de la prestación del servicio, que a la fecha es definido como un oficio de libre ejercicio, mecanismo que de prosperar debería ser tratado mediante un decreto reglamentario y no mediante un proyecto de reforma de ley, mediante el cual se establezcan los siguiente tópicos de manera clara.

  1. Se determine si realmente el oficio de administrar propiedad horizontal reviste un riesgo social.
  2. Se establezca de manera adecuada la reglamentación del oficio del administrador. (que debe ir más allá de señalar funciones legales como lo que se pretende en el articulo 51 y 94 y siguientes del mencionado proyecto de ley)
  3. Regular las garantías que se deben prestar a las copropiedades con el ejercicio de administración (reglamentar el articulo 50 de la ley 675 de 2001)
  4. Generar una regulación en la cual se incluya a las personas jurídicas que tiene como objeto social la administración de propiedades horizontales.
  5. Generar un ente disciplinario que cuente con los conocimientos necesarios respecto al oficio del administrador, que garantice la imparcialidad y que su sostenimiento no se derive de las multas que pueda imponer.

La propiedad horizontal es una entidad civil sin ánimo de lucro privada

Razón por la cual y conforme a su naturaleza no puede establecer órganos de gobierno por cuanto no tiene relación alguna con el Estado u organizaciones públicas, así las cosas, en el artículo 4 del proyecto de ley, en el cual se realiza la recopilación de las definiciones que deben tenerse en cuenta a la hora de interpretar la ley, se realiza de manera múltiple la mención a órganos de gobierno y órganos de administración lo que puede llevar a una confusión al perder de vista la naturaleza de la entidad civil sin ánimo de lucro PRIVADA, no se evidencia el motivo por el cual se emplea este vocablo alusivo al Estado o entidades públicas, conforme la definición de la Real Academia de la Lengua.

Frente al principio de Libre iniciativa empresarial y privada dentro de los límites del bien común. Se entiende como el derecho que el Estado reconoce a los ciudadanos a destinar bienes de cualquier tipo, principalmente de capital, a la realización de actividades económicas encaminadas a la producción e intercambio de bienes y servicios con miras a obtener un beneficio económico o ganancia, se pierde de vista el limite de la propiedad privada entendido como la función social que presta, respecto a que se puede limitar en aras de garantizar el bienestar común, este principio debería enmarcarse solo en las copropiedad que tienen un uso comercial o industrial, limitando de manera expresa a aquellas copropiedades cuya su destinación es residencial.

La Multijunta

 El proyecto de ley tanto en su acápite de definiciones como en el articulado se establece un órgano de gobierno y se utiliza como sinónimo de la asamblea general de propietarios, no obstante, se evidencia que la multijunta es un órgano exclusivo de aquellas copropiedades que tienen su organización a través de niveles y que no aplica para la generalidad de las propiedades horizontales, sin embargo, la construcción de la totalidad del articulado del proyecto de ley no se observa que exista una definición clara de este órgano de administración jerarquizado exclusivo de aquellas propiedades horizontales desarrolladas por niveles.

Se observa en el artículo 49B lo siguiente: Las decisiones tomadas por la multijunta serán de obligatorio cumplimiento tanto para las propiedades horizontales de primer nivel como de los restantes niveles.

Lo que se observa es que le da la capacidad a la propiedad horizontal de primer nivel de afectar de manera directa a las demás propiedades horizontales que hacen parte de la copropiedad por niveles, esta situación sin límite y sin una definición clara puede generar problemas aún más graves de convivencia que los que actualmente ostentan las propiedades horizontales por etapas, por cuanto la multijunta se podrá convertir en un órgano de dirección que no tiene la necesidad de observar las directrices o necesidades de las demás personas jurídicas que hacen parte de este modelo que se crea a partir del proyecto de ley que modifica la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal por niveles y la forma como se aborda en el proyecto de ley coloca en riesgo de sobre densificación de la población en las propiedades horizontales, sin que exista garantías para los nuevos propietarios, en especial para aquellas copropiedades residenciales.

Del recibo de bienes comunes de uso y goce general

Cuando los bienes privados consistan en áreas privadas libres, los bienes comunes de uso y goce general se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o multijunta y en su defecto al administrador definitivo o provisional, cuando se haya terminado la enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad.

Si en el articulado se expresa que el administrador provisional es el (propietario inicial) no debería permitirse que quien genere el recibo de las áreas comunes sea el mismo constructor de la propiedad horizontal, lo anterior en pro, de garantizar la objetividad e imparcialidad en el proceso de entrega.

Funciones del admistrador

En el numeral 2 del artículo 51 se incluye la siguiente obligación:

  1. Recibir y verificar los bienes comunes por parte del propietario inicial o del administrador provisional; si la calidad y especificaciones de los mismos no corresponden con lo descrito en la licencia de construcción y en la oferta comercial y/o no son accesibles para las personas con discapacidad; deberá informar a la asamblea y reportar a las autoridades distritales o municipales e iniciar el proceso administrativo al que hubiere lugar, con el fin de sanear las deficiencias de la copropiedad, sin perjuicio de acudir a la jurisdicción ordinaria.

No obstante, es importante señalar, que dentro de la construcción del proyecto de ley no se evidencia que el administrador cuente con las herramientas necesarias para el cumplimiento de dicha función (conocimientos técnicos, presupuesto para contratar el personal idóneo) ante la imposibilidad material de cumplir con esta función por sí solo, es inviable que en relación con el artículo 94 del mismo proyecto se sancione al administrador con una cifra que puede ir hasta los 5000 UVT (190.000.000 a 2022)

De la vivienda turística

Artículo 107°. De los servicios de hospedaje u alojamiento en la propiedad horizontal, señala la posibilidad de la prestación de estos servicios en la copropiedad siempre que no exista prohibición expresa en el reglamento de propiedad horizontal, señalando que se requerirá inscripción por parte del propietario del inmueble.

 

en el Registro Nacional de Turismo, de conformidad con lo establecido en los Decretos  Nacionales 2590 de 2009 y 4933 de 2009 o en las normas que los adicionen, modifiquen o  sustituyan, dejando por fuera las regulaciones contenidas en los Decretos 1074 de 2015 y 2119 de 2018, que exigen una serie de actuaciones por parte de la copropiedad que deben ser sufragadas por los propietarios de los inmuebles que quieren ejercer dicha actividad dentro de la copropiedad (mecanismos para prevenir el turismo sexual, libro de huéspedes, protección de los menores, seguridad de los turistas, entre otros)

Seguros

El articulo 15 del proyecto de ley señala en su parágrafo lo siguiente:

Parágrafo 3°. Las aseguradoras legalmente establecidas en el país no podrán negarse a cotizar las pólizas de seguros de los edificios o conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal que requieran, para proteger las áreas comunes de la copropiedad contra los riesgos de incendio y terremoto independiente de la antigüedad y/o sitio donde estén ubicados

 No obstante, en su redacción deja por fuera a las propiedades horizontales mixtas y comerciales, razón por la cual el proyecto genera una situación de condiciones desiguales en los diferentes tipos de propiedad horizontal, sin ningún motivo expreso del por que esta situación se plantea así.

Con base en lo expresado anteriormente, de manera respetuosa solicitamos se archive el presente proyecto de ley 511 de 2021 y se realice un proceso concertado con los diferentes actores de la propiedad horizontal, que garantice la reforma de la ley 675 de 2001 atendiendo las reales necesidades del sector de la propiedad horizontal.

Cordialmente

Junta directiva ACEPH 2021-2022